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投资商铺的市场风险及防控
文章来源:公司法务律师网   阅读数:9064  发布者:刘律师 13958186690   

投资商铺的市场风险及防控

  商业地产具有不同于住宅、办公楼的特性,商铺是商业租户用于经营的空间,它的价值不仅体现在土地价值上,还体现在它能为经营者带来怎样的经营条件,这种价值提升是通过商业地产的定位、规划、招商和经营管理来实现的长效增值。例如,一个商场,建成后的头几年,往往处于市场培育期,平均租金水平相对较低,但是,经过长时间的市场培育,通过租户调整、宣传推广、客户服务等一系列手段,商场的知名度、客流量等都获得提升,租金水平就会稳步攀升。租户愿意承受的租金水平不是绝对的,而是取决于它租用了这个商铺所能产生的经济效益。这种租金水平的提升,即商铺价值的提升是另一个方面营运增值。中小投资者仅了解上述的风险带来的危害是不够的,还需要对项目的更多宏观、微观的细节进行详细分析,并作好前期的预防工作来避免风险。

  1、开发商的信用和管理风险

  目前产权商铺取得投资者信任的,比较普遍采取了“售后返租”形式。一般来说,越是自有资金和流动资金缺乏的开发商,越喜欢搞这种售后返租的销售行为,一旦其资金链出现问题,购买者的投资回报就无法得到保证。甚至一些信誉不良的开发商只给付一年租金回报后,就没有办法继续给付。“卖出去的商铺泼出去的水”。人们要警惕:开发商销售完毕,拿了钱就走人,没有协助经营,前期宣传与后期管理严重脱节。此外,商场整体营销没有加上,商场不统一进行季节性或节日性活动,难以积聚消费者人气。甚至一些经营不好的商铺退出后,没有后续者经营,闲置商铺的数量如果不断增加,对周边商铺将带来相当不利的影响。大量购买小铺位的投资客们期待的巨额回报根本无从谈起,更别提回租期满后,后期管理的到位了。此外,一些开发商故意夸大投资回报率,使购房者投资回报根本无法实现。另外,商业与地产危险的“两张皮”现象,还会在商业地产开发商和经营商、物业管理商三方存在不规范交接,这样都为未来的经营埋下后患,生出扯不清的三角债。

  对策:经营管理是商铺投资成败的关键。所谓商铺,有“商”才有“铺”,一个无商家经营的铺位,其价值为零。地段相同,业态一致,但不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。现在的商铺除非整体出租给龙头大型商家,一般都要面对发展商自己招商和经营管理的问题,而现时一些商业物业的发展商,却不擅长商场的招商和后期的经营管理,总希望找到一个能干的代理商帮其分割出售后就一走了之。因此,人们投资商铺,一定要选择

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      刘磐山律师,浙江远行律师事务所副主任、党支部书记、合伙人,杭州公司法务专家律师、刑事辩护资深律师,中华全国律师协会会员,杭州市总工会法律服务律师团成员,杭州公司法务律师网首席律师,辽宁大学法学学士...
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